- ప్రధాని మోదీకి గృహ కొనుగోలుదారుల సంఘం లేఖ
- ‘రెరా’ను ప్రత్యేక గృహ కొనుగోలుదారుల రక్షణ చట్టంగా మార్చాలని డిమాండ్‌
దేశంలో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగాన్ని నియంత్రించేందుకు తీసుకొచ్చిన రెరా చట్టం ఆశించిన స్థాయిలో గృహ కొనుగోలుదారులకు రక్షణ కల్పించలేకపోతోందని ఫోరం ఫర్‌ పీపుల్స్‌ కలెక్టివ్‌ ఎఫర్ట్స్‌ (ఎఫ్ పీసీఈ) ఆందోళన వ్యక్తం చేసింది. ఈ చట్టంలో సమూల మార్పులు చేయాలని ప్రధానమంత్రి నరేంద్ర మోదీకి లేఖ రాసింది.
రెరాను ప్రత్యేకంగా గృహ కొనుగోలుదారుల రక్షణ కోసం రూపొందించిన చట్టంగా పునర్వ్యవస్థీకరించాలని కోరింది. రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగ అభివృద్ధి, ప్రోత్సాహం బాధ్యతలను.. గృహ కొనుగోలుదారుల హక్కుల పరిరక్షణ బాధ్యతల నుంచి వేరు చేయాలని సూచించింది. రియల్‌ ఎస్టేట్‌ (నియంత్రణ, అభివృద్ధి) చట్టం-2016 అమల్లోకి వచ్చి పదేళ్లు పూర్తవుతున్న నేపథ్యంలో ఎఫ్‌పీసీఈ ఈ ప్రతిపాదనలను ముందుకు తెచ్చింది.
ప్రాజెక్టుల నమోదు, వివరాల వెల్లడిలో రెరా కొంత పురోగతి సాధించినప్పటికీ.. నిర్మాణాల ఆలస్యం, కొనుగోలుదారుల సొమ్ము మళ్లింపు, ఏకపక్ష ఒప్పందాలు, నియంత్రణ సంస్థల ఆదేశాల అమలులో జాప్యం వంటి సమస్యలు ఇంకా కొనసాగుతున్నాయని పేర్కొంది.
రెరా బాధ్యతల్లో మార్పులు అవసరం
రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలో పారదర్శకతను పెంచడం, కొనుగోలుదారుల ప్రయోజనాలను కాపాడటం రెరా ప్రధాన లక్ష్యాలు. అయితే రంగాన్ని ప్రోత్సహించడం, వినియోగదారులను రక్షించడం అనే రెండు భిన్నమైన బాధ్యతలు ఒకే వ్యవస్థకు అప్పగించడం వల్ల ప్రయోజనాల సంఘర్షణ తలెత్తుతోందని ఎఫ్‌పీసీఈ అభిప్రాయపడింది. రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కార్యకలాపాలను పెంచడం, ప్రాజెక్టుల నమోదును ప్రోత్సహించడం వంటి అంశాలకు ప్రాధాన్యం ఇచ్చే క్రమంలో కొనుగోలుదారుల ఫిర్యాదుల పరిష్కారం, బిల్డర్లపై చర్యలు, పరిహారం అమలు వంటి అంశాలు వెనుకబడుతున్నాయని ఆరోపించింది.
ఈ నేపథ్యంలో రెరా చట్టాన్ని ‘రియల్‌ ఎస్టేట్‌ గృహ కొనుగోలుదారుల రక్షణ చట్టం’గా పునరుద్ధరించాలని ప్రతిపాదించింది. చట్టం నిర్వహణ బాధ్యతను వినియోగదారుల రక్షణే ప్రధాన లక్ష్యంగా పనిచేసే కేంద్ర ప్రభుత్వ శాఖకు అప్పగించాలని కోరింది. ఇందుకు కేంద్ర వినియోగదారుల వ్యవహారాల శాఖను ఉదాహరణగా పేర్కొంది.
రూ.12.44 లక్షల కోట్ల సొమ్ము
దేశవ్యాప్తంగా నిర్మాణాలు ఆలస్యమవుతున్న ప్రాజెక్టుల్లో గృహ కొనుగోలుదారుల సొమ్ము భారీగా నిలిచిపోయిందని ఎఫ్‌పీసీఈ వెల్లడించింది. ఏడు రాష్ట్రాల రెరా అధికారుల అధికారిక గణాంకాల ఆధారంగా రూపొందించిన 192 పేజీల నివేదికను ఈ సందర్భంగా ప్రస్తావించింది. ఆ నివేదిక ప్రకారం.. ఆలస్యమైన రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ప్రాజెక్టుల్లో సుమారు రూ.12.44 లక్షల కోట్ల గృహ కొనుగోలుదారుల సొమ్ము చిక్కుకుపోయింది. ఇది దేశ స్థూల దేశీయోత్పత్తి (జీడీపీ)లో దాదాపు 3.8 శాతానికి సమానం.
ఈ పరిస్థితి సుమారు 27.6 లక్షల కుటుంబాలను ప్రభావితం చేస్తోందని సంస్థ అంచనా వేసింది. ఇది కేవలం ఇళ్ల స్వాధీనం కోసం ఎదురుచూస్తున్న కుటుంబాల సమస్య మాత్రమే కాదని ఎఫ్‌పీసీఈ పేర్కొంది. భారీ మొత్తంలో పెట్టుబడులు నిలిచిపోవడం వల్ల కుటుంబాల పొదుపు, ఆర్థిక సంస్థలు, వినియోగం, ఉపాధి, పెట్టుబడులు, రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంపై ప్రజల విశ్వాసం కూడా ప్రభావితమవుతాయని వివరించింది. రెరా కింద ప్రాజెక్టు నమోదు చేసుకోవడం, వివరాలను వెల్లడించడం మాత్రమే గృహ కొనుగోలుదారులకు భద్రత కల్పించలేవని ఎఫ్‌పీసీఈ స్పష్టం చేసింది.
ఒక కుటుంబం తమ జీవితకాల పొదుపును వెచ్చించి ఇల్లు కొనుగోలు చేస్తుందని.. అలాంటి వారికి కేవలం ప్రాజెక్టు రిజిస్ట్రేషన్‌ నంబరు కాకుండా పూర్తయిన ఇల్లు, అమలు చేయగల హక్కులు అవసరమని పేర్కొంది. ప్రాజెక్టుల నమోదు సమయంలో సరైన పత్రాల పరిశీలన జరగకపోవడం, అనుమతి పొందిన నిర్మాణ ప్రణాళికలు, సదుపాయాల వివరాలు, ప్రమోటర్ల ప్రకటనలు, కొనుగోలు ఒప్పందాలపై తగిన పరిశీలన లేకపోవడం వంటి సమస్యలను కూడా సంస్థ ప్రస్తావించింది.
కొనుగోలుదారుల సమస్యలివే
రెరా చట్టం అమల్లోకి వచ్చినప్పటికీ గృహ కొనుగోలుదారులు ఎదుర్కొంటున్న ప్రధాన సమస్యలను ఎఫ్‌పీసీఈ ఇలా వివరించింది.
- నిర్మాణాల జాప్యం: నిర్ణీత సమయంలో ఇళ్లను పూర్తి చేసి స్వాధీనం చేయకపోవడం.
- నిధుల మళ్లింపు: కొనుగోలుదారుల నుంచి సేకరించిన సొమ్మును ఇతర ప్రాజెక్టులకు మళ్లించడం.
- ఏకపక్ష ఒప్పందాలు: బిల్డర్లకు అనుకూలంగా ఉండే కొనుగోలు ఒప్పందాలు.
- అనధికార మార్పులు: అనుమతి పొందిన నిర్మాణ ప్రణాళికల్లో కొనుగోలుదారులకు తెలియకుండా మార్పులు చేయడం.
- అదనపు ఛార్జీలు: ముందుగా వెల్లడించని ఖర్చులను కొనుగోలుదారులపై విధించడం.
- ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్‌ లేకుండా స్వాధీనం: అవసరమైన ధ్రువపత్రాలు లేకుండానే ఇళ్లను అప్పగించడం.
- పరిహారం అమలులో జాప్యం: రెరా ఆదేశాలు వెలువడినా రిఫండ్‌, పరిహారం పొందేందుకు కొనుగోలుదారులు ఏళ్ల తరబడి ఎదురుచూడాల్సి రావడం.
గడువుల పొడిగింపుపై అభ్యంతరం
కొవిడ్‌ మహమ్మారి సమయంలో, అలాగే పశ్చిమాసియా సంక్షోభం నేపథ్యంలో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ప్రాజెక్టులకు సామూహికంగా గడువులు పొడిగించడంపై ఎఫ్‌పీసీఈ అభ్యంతరం వ్యక్తం చేసింది. ప్రతి ప్రాజెక్టు పరిస్థితిని విడివిడిగా పరిశీలించకుండా బిల్డర్లకు మినహాయింపులు ఇవ్వడం సరికాదని పేర్కొంది. అదే సమయంలో ఇళ్ల కొనుగోలుదారులకు ఇలాంటి ఉపశమనం లభించలేదని ఆందోళన వ్యక్తం చేసింది. ప్రాజెక్టుల ఆలస్యానికి కారణాలు, ప్రమోటర్ల వైఫల్యాలు, కొనుగోలుదారుల ప్రయోజనాలను పరిగణనలోకి తీసుకోకుండా గడువులు పొడిగించడం వల్ల సమస్య మరింత తీవ్రమవుతోందని అభిప్రాయపడింది.
ఐదు ప్రధాన ప్రతిపాదనలు
ప్రధాని మోదీకి రాసిన లేఖలో ఎఫ్‌పీసీఈ ఐదు కీలక సూచనలు చేసింది.
రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగ అభివృద్ధి, ప్రోత్సాహాన్ని గృహ కొనుగోలుదారుల రక్షణ నుంచి వేరు చేయాలి.
రెరాను ప్రత్యేక గృహ కొనుగోలుదారుల రక్షణ చట్టంగా పునర్వ్యవస్థీకరించాలి.
చట్టం నిర్వహణ బాధ్యతను వినియోగదారుల రక్షణకు ప్రాధాన్యమిచ్చే శాఖకు అప్పగించాలి.
రెరా నియంత్రణ సంస్థలపై సమర్థమైన జవాబుదారీతన వ్యవస్థను ఏర్పాటు చేయాలి.
ఎఫ్‌పీసీఈ నివేదికను పరిశీలించి, స్పష్టమైన గడువులతో కార్యాచరణ ప్రణాళిక రూపొందించేలా కేంద్ర గృహ, పట్టణ వ్యవహారాల మంత్రిత్వ శాఖను ఆదేశించాలి.