హైదరాబాద్ అభివృద్ధిలో మరో కీలక అధ్యాయం మొదలైంది. దాదాపు ఏడు దశాబ్దాలుగా అమల్లో ఉన్న జీహెచ్ఎంసీ చట్టానికి బదులుగా కోర్ అర్బన్ రీజియన్ (ఇంటిగ్రేటెడ్ గవర్నెన్స్) యాక్ట్‌-2026 అమల్లోకి వచ్చింది. అక్టోబర్‌ 2న గెజిట్‌ నోటిఫికేషన్‌ జారీ కావడంతో క్యూర్ పరిధిలోని పట్టణ పాలనకు కొత్త వ్యవస్థ అందుబాటులోకి వచ్చింది. గ్రేటర్ హైదరాబాద్, సైబరాబాద్‌, మల్కాజిగిరి మూడు మున్సిపల్ కార్పొరేషన్లను సమన్వయ వ్యవస్థలోకి తీసుకు రావడమే కాకుండా.. రోడ్లు, డ్రైనేజీ, నీరు, ట్రాఫిక్, విపత్తు నిర్వహణ, ఆస్తుల పరిరక్షణ వంటి అంశాలను మెట్రోపాలిటన్ స్థాయిలో సమన్వయం చేయడానికి చట్టం వీలు కల్పిస్తోంది. అయితే రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి ఈ మార్పు మరింత కీలకం. ఎందుకంటే నగరంలో భూమి కొనుగోలు నుంచి అపార్ట్‌మెంట్ నిర్మాణం వరకు.. కమర్షియల్ ప్రాజెక్టుల నుంచి ప్రాపర్టీ ట్యాక్స్ వరకు.. ప్రతి అంశంపై కొత్త పాలనా విధానం ప్రభావం చూపే అవకాశం ఉంది.
హైదరాబాద్ నగర విస్తరణ ఔటర్ రింగ్ రోడ్డు వరకు వేగంగా సాగుతున్న నేపథ్యంలో.. క్యూర్ ను సమగ్ర మెట్రోపాలిటన్ ప్రాంతంగా పరిగణిస్తూ మౌలిక వసతులను ఒకే దృష్టితో ప్రణాళిక చేయాలనే ఉద్దేశంతో ప్రభుత్వం ఈ వ్యవస్థను తీసుకొచ్చింది. ప్రభుత్వం గతంలో క్యూర్ ను హైదరాబాద్ మెట్రోపాలిటన్ వృద్ధికి కీలక ఆర్థిక ప్రాంతంగా పేర్కొంది. పెరుగుతున్న జనాభా, నిర్మాణ సాంద్రత కారణంగా నీరు, డ్రైనేజీ, రోడ్లు, సాలిడ్‌ వేస్ట్‌, ఇతర పౌర మౌలిక వసతులను విడివిడిగా కాకుండా ప్రాంతీయ స్థాయిలో నిర్వహించాల్సిన అవసరాన్ని ప్రభుత్వం వివరించింది. రియల్ ఎస్టేట్ నిపుణుల దృష్టిలో దీని అర్థం ఒక్కటే.. ఇకపై భూమి విలువను నిర్ణయించేది కేవలం లొకేషన్ కాదు.. అక్కడి మౌలిక వసతుల నాణ్యత, వరద రిస్క్‌, రోడ్డు కనెక్టివిటీ, డ్రైనేజీ, భవన నిబంధనల పాటింపు కూడా కీలకంగా మారనుంది.
విపత్తు నిర్వహణకు ఒకే ప్రణాళిక
క్యూర్ పరిధిలో విపత్తుల నిర్వహణను సమన్వయం చేసే వ్యవస్థకు చట్టం ప్రాధాన్యత‌నిస్తోంది. ఇప్పటికే హైడ్రా క్యూర్ ప్రాంతంలో విపత్తు నిర్వహణ, రెస్క్యూ, వరదలు, చెట్లు కూలడం, ఇతర అత్యవసర పరిస్థితుల్లో స్పందించే సంస్థగా పనిచేస్తోంది. హైడ్రా అధికారిక సమాచారం ప్రకారం దాని డిజాస్టర్ మేనేజ్‌మెంట్ విభాగం విపత్తు సన్నద్ధత, అత్యవసర స్పందన, రెస్క్యూ, రిలీఫ్‌తో పాటు వాతావరణం, వర్షపాతం, వరద హెచ్చరికల్ని పర్యవేక్షిస్తుంది. ఇది రియల్ ఎస్టేట్‌కు ఎందుకు కీలకమని నిపుణులు భావిస్తున్నారు.
ఎందుకంటే వరద ముంపు ప్రాంతాలు, చెరువులు, నాలాలు, సహజ డ్రైనేజీ మార్గాల సమీపంలో ఉన్న నిర్మాణాలపై భవిష్యత్తులో పరిశీలన మరింత పెరిగే అవకాశం ఉంది. ఇప్పటివరకూ ఒక ప్రాజెక్టుకు స్థానికంగా అనుమతులు ఉన్నాయా అన్నదే కొనుగోలుదారుడు చూసే పరిస్థితి. ఇకపై.. వరద ముప్పు ఉందా? డ్రైనేజీ సామర్థ్యం ఎంత? సమీపంలో చెరువు లేదా నాలా ఉందా? ఎమర్జెన్సీ వాహనాలు వెళ్లేందుకు రోడ్డు ఉందా? ఫైర్ సేఫ్టీ ప్రమాణాలు పాటించారా? భవనం అనుమతించిన ప్లాన్ ప్రకారమే నిర్మించారా? అనే అంశాలు కూడా ప్రాపర్టీ రిస్క్‌లో భాగంగా మారే అవకాశం ఉంది.
ఫైర్ సేఫ్టీ.. ఇక పెద్ద అంశం
నిర్దేశిత ఎత్తుకు మించి నిర్మించే భవనాలకు ఫైర్ ఆడిట్ సర్టిఫికెట్‌ను తప్పనిసరి చేసే అవకాశం ఉండటం కూడా రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి కీలకమైన అంశం. ప్రత్యేకంగా హై‌రైజ్ అపార్ట్‌మెంట్లు, కమర్షియల్ కాంప్లెక్స్‌లు, ఆఫీస్ స్పేస్‌లు, హాస్పిటాలిటీ ప్రాజెక్టులు, గోదాములు వంటి వాటికి ఫైర్ సేఫ్టీ కంప్లయెన్స్ ప్రాముఖ్యత మరింత పెరగనుంది. ఇప్పటికే నిర్మాణ రంగంలో ఫైర్ సేఫ్టీ, ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్, బిల్డింగ్‌ ప్లాన్ వంటి అంశాలు కీలకమే. కొత్త వ్యవస్థలో తనిఖీలు, విభాగాల మధ్య సమన్వయం పెరిగితే.. నిబంధనలకు విరుద్ధంగా నిర్మించిన ప్రాజెక్టులకు భవిష్యత్తులో చట్టపరమైన, ఆర్థిక రిస్క్‌లు పెరగవచ్చు. అందుకే కొత్తగా ఫ్లాట్‌ కొనుగోలు చేసే వారు కేవలం ధర, లొకేషన్ మాత్రమే కాకుండా బిల్డింగ్‌ కంప్లయెన్స్‌ను కూడా పరిశీలించాల్సిన అవసరం పెరుగుతోంది.
లొకేషన్ కంటే ఇన్‌ఫ్రా క్వాలిటీకి విలువ?
హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌లో ఇప్పటివరకు ఓఆర్ఆర్, మెట్రో, ఐటీ కారిడార్లు, ఎయిర్‌పోర్ట్ కనెక్టివిటీ, ఫ్యూచర్ సిటీ వంటి అంశాలు భూమి విలువలను ప్రభావితం చేస్తున్నాయి. ఇక క్యూర్ పాలనలో ప్రాంతీయ స్థాయిలో రోడ్లు, డ్రైనేజీ, నీటి సరఫరా, సీవరేజ్, ట్రాఫిక్, ప్రజా రవాణా వంటి అంశాలపై సమన్వయం పెరిగితే.. మౌలిక వసతులు మెరుగ్గా ఉన్న ప్రాంతాలకు పెట్టుబడిదారుల ప్రాధాన్యత పెరిగే అవకాశం ఉంది. అదే సమయంలో మౌలిక వసతులు బలహీనంగా ఉన్న ప్రాంతాల్లో కేవలం భూమి చౌకగా ఉందనే కారణంతో పెట్టుబడి పెట్టే ముందు మరింత జాగ్రత్త అవసరం. అంటే.. ఎకరం ఎంత? అనే ప్రశ్నతో పాటు.. ఆ ఎకరానికి భవిష్యత్తులో ఇన్‌ఫ్రా ఎలా వస్తుంది? అనేది కూడా కీలకం కానుంది. ఆటోమేటిక్ మ్యుటేషన్.. ప్రాపర్టీ కొనుగోలుదారులకు ఊరట
కొత్త క్యూర్ వ్యవస్థలో ప్రాపర్టీ సంబంధిత సేవలను సులభతరం చేయడానికి కూడా చర్యలు తీసుకుంటున్నారు. ప్రాపర్టీ రిజిస్ట్రేషన్ పూర్తయిన తర్వాత మ్యుటేషన్ ప్రక్రియను ఆటోమేటిక్‌గా ప్రారంభించే విధానం తీసుకురావాలని చట్టం లక్ష్యంగా పెట్టుకుంది. ఇది అమల్లోకి వస్తే ప్రాపర్టీ కొనుగోలుదారులు మున్సిపల్ కార్యాలయాల చుట్టూ తిరగ‌క్క‌ర్లేదు. రియల్ రంగంలో ఇది చిన్న మార్పు కాదు. ఎందుకంటే టైటిల్, రిజిస్ట్రేషన్, మ్యుటేషన్, పన్ను రికార్డుల మధ్య సమన్వయం ఆస్తి లావాదేవీలలో కీలకం.
డెవలపర్లకు కొత్త కంప్లయెన్స్ యుగం?
క్యూర్ వ్యవస్థలో మూడు కార్పొరేషన్లు, పోలీస్‌, రెవెన్యూ, హెచ్ఎండీఏ, వాటర్‌ బోర్డు, విద్యుత్‌ సంస్థలు, మెట్రో, ఆర్టీసీ, హైడ్రా వంటి విభాగాల మధ్య సమన్వయం కోసం కమిటీలు పనిచేయనున్నాయి. దీంతో ఒకే ప్రాజెక్టుకు సంబంధించి అనేక విభాగాల నుంచి వచ్చే సమస్యలను సమన్వయంగా పరిష్కరించే అవకాశం పెరుగుతుంది. అదే సమయంలో డెవలపర్లపై కంప్లయెన్స్ బాధ్యత కూడా పెరిగే అవకాశం ఉంది. అనుమతులు ఒకలా.. నిర్మాణం మరోలా ఉండటం, పార్కింగ్‌లో మార్పులు, ఫైర్ యాక్సెస్‌లో అడ్డంకులు, అనధికార నిర్మాణాలు వంటి అంశాలు భవిష్యత్తులో మరింత సీరియస్‌గా పరిగణించబడే అవకాశం ఉంది.
సీసీటీవీ.. కమర్షియల్ ప్రాపర్టీకి మరో మార్పు
మార్కెట్లు, ట్రాన్స్పోర్ట్ హబ్‌లు, ఇతర బహిరంగ ప్రదేశాల్లో సీసీటీవీ నిఘాకు చట్టం ప్రాధాన్యం ఇవ్వడం వల్ల భవిష్యత్తులో సేఫ్టీ ఇన్ఫ్రాస్ట్రక్చర్ కూడా నగర ప్రణాళికలో భాగంగా మారనుంది. మాల్స్‌, మార్కెట్లు, కమర్షియల్ స్ట్రీట్లు, ట్రాన్స్పోర్ట్ హబ్‌లకు ఇది ప్రత్యేకంగా ప్రాధాన్యం సంతరించుకోనుంది. రియల్ ఎస్టేట్‌లో ఇప్పటికే కనెక్టివిటీ ఒక విలువైతే.. భవిష్యత్తులో సేఫ్టీతో పాటు యాక్సెసిబిలిటీ మ‌రియు ఇన్ఫ్రాస్ట్రక్చర్ కూడా కమర్షియల్ ప్రాపర్టీ విలువలో భాగం కావచ్చు.